Đắk Glong là địa bàn có diện tích rừng lớn bậc nhất khu vực Gia Nghĩa, với vườn quốc gia Tà Đùng, nhiều tiểu khu rừng phòng hộ đầu nguồn và rừng sản xuất xen kẽ đất canh tác của người dân. Đây cũng là nơi phát sinh nhiều tranh chấp, rủi ro pháp lý nhất khi mua bán đất, vì ranh quy hoạch 3 loại rừng thường chồng lấn lên đất rẫy mà bà con đã canh tác lâu năm. Nếu bạn đang tìm mua đất vườn, đất rẫy hay đất làm farmstay ở Đắk Glong, hiểu rõ quy hoạch 3 loại rừng là bước sống còn để không mất trắng tiền.

Quy hoạch 3 loại rừng là gì

Theo Luật Lâm nghiệp, toàn bộ đất rừng được phân thành ba loại theo mục đích sử dụng, và mỗi loại có mức độ hạn chế khác nhau đối với người dân:

• Rừng đặc dụng: bảo tồn thiên nhiên, nguồn gen, di tích. Ở Đắk Glong tiêu biểu là Vườn quốc gia Tà Đùng. Đây là loại nghiêm ngặt nhất, gần như không cho phép chuyển đổi hay canh tác cá nhân trong ranh.
• Rừng phòng hộ: bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, đầu nguồn hồ thủy điện. Đất trong ranh phòng hộ bị hạn chế chuyển mục đích, không cấp sổ đất ở, chỉ được giao khoán bảo vệ rừng.
• Rừng sản xuất: được phép trồng, khai thác theo quy định. Đây là loại "mềm" nhất, nhưng vẫn là đất lâm nghiệp, không phải đất ở hay đất nông nghiệp thông thường.

Điểm mấu chốt: đất nằm trong ranh 3 loại rừng vẫn là đất lâm nghiệp về mặt quy hoạch, dù trên thực địa bà con đã trồng cà phê, tiêu, sầu riêng nhiều năm. Việc canh tác thực tế không tự động biến nó thành đất nông nghiệp hợp pháp.

Vì sao đất dân Đắk Glong hay chồng lấn quy hoạch rừng

Nhiều diện tích đất rẫy ở Đắk Glong được khai hoang từ trước khi quy hoạch 3 loại rừng được rà soát và cắm mốc. Khi Nhà nước rà soát lại ranh rừng, không ít thửa đất bà con đang canh tác bị "khoanh" vào ranh phòng hộ hoặc sản xuất trên bản đồ, dù ngoài thực địa đã là vườn cây lâu năm. Hệ quả:

• Đất không được cấp giấy chứng nhận, hoặc chỉ có giấy tay, giấy viết tay chuyển nhượng giữa các hộ.
• Không thể chuyển mục đích lên đất ở, không xây dựng hợp pháp được.
• Khi Nhà nước thu hồi để trồng lại rừng hoặc bảo vệ đầu nguồn, mức đền bù rất thấp hoặc chỉ hỗ trợ cây trồng, không đền bù giá trị đất.

Đây chính là cái bẫy khiến nhiều người mua đất giá rẻ ở Đắk Glong rồi mất trắng: giá rẻ vì đất không có sổ, mà không có sổ vì dính quy hoạch rừng.

Cách kiểm tra đất có dính quy hoạch rừng trước khi mua

Trước khi xuống tiền bất kỳ thửa đất nào ở Đắk Glong, hãy thực hiện đủ các bước sau:

• Xin trích lục và kiểm tra tại UBND xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường: đối chiếu thửa đất với bản đồ quy hoạch 3 loại rừng và bản đồ quy hoạch sử dụng đất mới nhất.
• Kiểm tra giấy chứng nhận: đất có sổ đỏ ghi rõ loại đất (ONT, CLN, đất rừng sản xuất RSX...) sẽ an toàn hơn hẳn đất giấy tay.
• Xem ranh mốc thực địa: nhờ cán bộ địa chính hoặc đơn vị đo đạc xác định thửa đất có nằm trong ranh rừng đã cắm mốc hay không.
• Hỏi lịch sử thửa đất: nguồn gốc khai hoang, đã từng bị đưa vào ranh rừng hay có tranh chấp với kiểm lâm chưa.

Tuyệt đối không tin lời hứa miệng "đất này sắp ra sổ" hay "quy hoạch rừng sắp bỏ". Chỉ căn cứ vào giấy tờ pháp lý và bản đồ quy hoạch chính thức.

Loại đất nào ở Đắk Glong nên và không nên mua

Nguyên tắc an toàn khi chọn đất tại Đắk Glong:

• Nên ưu tiên: đất có sổ đỏ, loại đất nông nghiệp (CLN, đất trồng cây lâu năm) hoặc đất ở nông thôn (ONT) nằm ngoài ranh 3 loại rừng, đường vào rõ ràng.
• Cân nhắc kỹ: đất rừng sản xuất có sổ RSX, phù hợp trồng rừng kinh tế nhưng không xây nhà ở kiên cố, giá phải phản ánh đúng hạn chế này.
• Nên tránh: đất giấy tay trong ranh phòng hộ, đặc dụng; đất canh tác nằm trong ranh rừng chưa được bóc tách; đất giáp vườn quốc gia Tà Đùng không rõ ranh.

Hướng xử lý đất đang canh tác trong ranh rừng

Nếu bạn đã có hoặc dự định nhận đất đang canh tác nằm trong ranh 3 loại rừng, hướng xử lý phụ thuộc vào chủ trương rà soát của địa phương. Trong một số trường hợp, đất canh tác ổn định lâu năm nằm trong ranh rừng sản xuất có thể được xem xét bóc tách khỏi quy hoạch rừng để chuyển sang đất nông nghiệp, nhưng đây là quy trình dài, do cơ quan Nhà nước quyết định, không có gì chắc chắn. Với đất trong ranh phòng hộ và đặc dụng, khả năng bóc tách gần như không có. Vì vậy, đừng bao giờ mua đất với kỳ vọng "sẽ được bóc tách" mà hãy định giá dựa trên hiện trạng pháp lý ngay tại thời điểm giao dịch.

Đắk Glong có cảnh quan đẹp, đất đai màu mỡ và tiềm năng du lịch sinh thái quanh Tà Đùng, nhưng cũng là địa bàn rủi ro pháp lý cao nhất vì rừng chiếm tỷ trọng lớn. Nếu bạn đang cân nhắc mua đất tại Đắk Glong và cần kiểm tra thửa đất có dính quy hoạch 3 loại rừng hay không, hãy tham khảo dịch vụ hỗ trợ pháp lý và trích lục bản đồ của GiaNghiaLand để được kiểm tra kỹ trước khi giao dịch.