Cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành đi qua địa bàn Kiến Đức (nay là xã thuộc tỉnh Lâm Đồng sau sáp nhập theo Nghị quyết 1671/NQ-UBTVQH15) khiến nhiều hộ có đất nằm trong diện thu hồi. Hiểu đúng nguyên tắc bồi thường, các khoản hỗ trợ và quyền được tái định cư theo Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) và Nghị định 88/2024/NĐ-CP giúp người dân bảo vệ quyền lợi chính đáng, tránh thiệt thòi khi thương lượng với hội đồng bồi thường.

Nguyên tắc bồi thường theo Điều 91 Luật Đất đai 2024

Điều 91 Luật Đất đai 2024 đặt ra nguyên tắc bồi thường phải "dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật". So với Luật 2013, luật mới mở rộng lên 4 hình thức bồi thường (khoản 2 Điều 91): bằng đất cùng mục đích sử dụng; bằng tiền; bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở nếu người dân có nhu cầu và địa phương có điều kiện.

Nguyên tắc ưu tiên vẫn là bồi thường bằng đất có cùng mục đích với loại đất bị thu hồi: mất đất ở được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; mất đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất nông nghiệp cùng loại. Nếu địa phương không còn quỹ đất phù hợp, hoặc người dân có nhu cầu, thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của thửa đất bị thu hồi.

Giá bồi thường tính theo giá đất cụ thể, không phải bảng giá chung

Điểm mấu chốt người dân cần nắm: giá bồi thường tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh phê duyệt tại thời điểm thu hồi, được xác định sát giá thị trường, chứ không phải bảng giá đất chung (thường thấp hơn nhiều). Đây là điểm khác biệt lớn theo Luật Đất đai 2024 — bỏ khung giá đất, giá đất cụ thể do hội đồng thẩm định giá xác định.

Người dân có quyền yêu cầu xem chứng thư định giá và cơ sở tính toán đơn giá. Nếu thấy đơn giá chưa hợp lý so với giao dịch thực tế trong vùng, có thể kiến nghị hội đồng bồi thường xem xét lại trước khi ký phương án — đừng ký khi còn thắc mắc về con số.

Các khoản hỗ trợ ngoài tiền bồi thường đất

Ngoài giá trị đất, người bị thu hồi còn được hưởng nhiều khoản hỗ trợ độc lập theo Luật Đất đai 2024: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm việc làm khi mất đất nông nghiệp; hỗ trợ di chuyển, thuê nhà tạm trong thời gian chờ tái định cư. Tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, công trình, cây trồng, vật nuôi) được bồi thường riêng theo đơn giá xây dựng và giá trị hiện có do UBND tỉnh ban hành.

Với đất rẫy sầu riêng, cà phê, mắc-ca đang cho thu hoạch, phần bồi thường cây trồng thường là khoản lớn — cần kiểm đếm đầy đủ số cây, tuổi cây và năng suất thực tế. Nên chủ động chụp ảnh, quay video hiện trạng vườn và giữ hồ sơ chứng minh nguồn thu (hợp đồng bán nông sản, sổ ghi sản lượng) trước khi kiểm đếm, tránh bị tính thiếu.

Quyền được bố trí tái định cư

Hộ bị thu hồi hết đất ở, phải di dời chỗ ở mà đủ điều kiện, được bố trí tái định cư tại khu có hạ tầng đồng bộ (đường, điện, nước, thoát nước) trước khi bàn giao mặt bằng. Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh nguyên tắc khu tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ về điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội — đây là điểm tiến bộ so với thực tế nhiều khu tái định cư trước đây thiếu tiện ích. Người dân có quyền được biết vị trí, diện tích lô tái định cư và mức giá đất tái định cư để cân đối với tiền bồi thường nhận được.

Lưu ý để bảo vệ quyền lợi khi thương lượng

Trước hết, đối chiếu tọa độ VN-2000 của thửa đất với chỉ giới thu hồi đã cắm mốc thực địa để biết chính xác phần đất bị lấy — thu hồi một phần hay toàn bộ, phần còn lại có còn sử dụng được không. Nếu phần còn lại quá nhỏ hoặc bị chia cắt không thể canh tác, người dân có quyền đề nghị Nhà nước thu hồi hết. Kiểm tra kỹ biên bản kiểm đếm tài sản, cây trồng trước khi ký. Nếu không đồng ý phương án bồi thường, người dân có quyền khiếu nại theo trình tự luật định thay vì cản trở thi công.

Với người đang định mua đất trong khu vực có cao tốc đi qua, tuyệt đối tra chỉ giới thu hồi trước khi xuống tiền — đất nằm trong diện giải tỏa gần như không có giá trị đầu tư và không được phép chuyển nhượng bình thường khi đã có thông báo thu hồi.

Câu hỏi thường gặp

Bồi thường đất làm cao tốc tính theo bảng giá đất hay giá thị trường?

Theo Luật Đất đai 2024, bồi thường tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh phê duyệt tại thời điểm thu hồi, xác định sát giá thị trường — không phải bảng giá đất chung. Người dân có quyền xem chứng thư định giá.

Đất nông nghiệp bị thu hồi có được hỗ trợ gì ngoài tiền đất?

Có. Ngoài tiền bồi thường đất, còn được hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm việc làm, hỗ trợ di chuyển; cây trồng, vật nuôi trên đất được bồi thường riêng theo giá trị hiện có.

Nếu không đồng ý giá bồi thường thì làm gì?

Người dân có quyền kiến nghị hội đồng bồi thường xem xét lại đơn giá trước khi ký phương án, và khiếu nại theo trình tự luật định nếu vẫn không đồng ý. Không nên cản trở thi công vì có thể bị cưỡng chế theo quy định.

Nếu anh/chị cần đối chiếu tọa độ thửa đất với chỉ giới cao tốc hoặc kiểm tra quy hoạch trước khi giao dịch quanh khu vực Kiến Đức, tham khảo dịch vụ kiểm tra pháp lý và trích lục bản đồ địa chính của GiaNghiaLand để được hỗ trợ thực địa.